Como comprar um imóvel: passo a passo
Comprar um imóvel envolve mais de um documento, e a propriedade só muda de mãos no final do processo. Entender cada etapa evita pagar por um imóvel que não será seu de fato.
1. Proposta e sinal
Depois de negociar o preço, é comum assinar uma proposta ou um contrato de promessa de compra e venda, com sinal (arras). Esse documento define preço, prazos, quem paga cada despesa e as consequências de desistência. É o momento ideal para usar um contrato bem redigido.
2. Documentos e certidões
- Matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis. Ela mostra quem é o dono, se há hipoteca, penhora, usufruto ou outras restrições.
- Certidões pessoais do vendedor (protestos, ações cíveis, trabalhistas e fiscais), para saber se há dívidas que possam atingir o imóvel.
- Certidão de débitos de IPTU e, em apartamentos, declaração de que não há dívidas de condomínio.
- Certidão de casamento ou de união estável do vendedor: se ele for casado, em regra o cônjuge também precisa assinar.
3. Escritura pública
Em geral, a lei exige escritura pública, lavrada em Tabelionato de Notas, para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos. Nela, as partes declaram a compra e venda, e o tabelião confere a identidade e a documentação.
4. ITBI
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é cobrado pelo município sobre a transferência. A alíquota e a base de cálculo variam de cidade para cidade, então consulte a prefeitura. Normalmente, é o comprador quem paga.
5. Registro no cartório
Com a escritura e o comprovante do ITBI, o comprador faz o registro no Cartório de Registro de Imóveis. É esse registro que transfere a propriedade. Enquanto ele não é feito, o imóvel continua legalmente no nome do vendedor, mesmo que o preço tenha sido pago.
E no financiamento?
Quando o imóvel é financiado, o banco costuma conduzir parte do processo e o contrato de financiamento pode ter força de escritura. Mesmo assim, o registro da compra e da alienação fiduciária na matrícula continua necessário.
Erros que custam caro
- Pagar o preço inteiro sem escritura e sem registro.
- Não conferir a matrícula e descobrir penhora ou hipoteca depois.
- Esquecer a assinatura do cônjuge do vendedor.
- Comprar por contrato "de gaveta" (sem registro), sem prever como regularizar.
Para montar o contrato de promessa ou de compra e venda particular, use o gerador de contrato, com campos de matrícula, área, cartório e dados do cônjuge.
Gerar contrato de compra e venda de imóvel